Du har hittat en lägenhet i Fuengirola på 95 kvadratmeter i annonsen. I nota simple står det 82. I catastro står det 104. Och när du själv går runt med måttbandet känns den snarare som 75.
Det låter som ett extremfall, men det är vardag på den spanska bostadsmarknaden. Boytan i Spanien anges på flera olika sätt, i flera olika register, och siffrorna stämmer sällan överens. För dig som köpare betyder det att priset per kvadratmeter kan vara betydligt högre än du tror.
Här reder vi ut vad de olika siffrorna betyder, varför de skiljer sig åt och hur du tar reda på vad du faktiskt köper.
Tre sätt att mäta samma bostad
I Sverige är boarea ett ganska tydligt begrepp. I Spanien finns tre olika ytor, och det är avgörande att veta vilken som används.
- Metros útiles (användbar yta). Den golvyta du faktiskt kan gå på inne i bostaden. Väggar, pelare och schakt räknas inte. Det här är siffran som ligger närmast svensk boarea.
- Metros construidos (byggd yta). All yta innanför bostadens yttre gränser, inklusive innerväggar och ytterväggar. Brukar vara klart större än den användbara ytan.
- Metros construidos con zonas comunes (byggd yta inklusive gemensamma utrymmen). Den byggda ytan plus din andel av trapphus, korridorer och andra gemensamma delar i huset. I en lägenhet kan den här siffran bli mycket större än den yta du faktiskt bor på.
Annonser använder ofta den största siffran, eftersom den ser bäst ut. Det är inte fel i sig, men det gör det svårt att jämföra bostäder och att räkna ut ett rimligt pris per kvadratmeter.
Annonsen, nota simple och catastro – tre olika källor
Utöver de olika mätsätten finns det tre ställen där boytan anges, och de hämtar inte uppgifterna från varandra.
Annonsen
Mäklaren anger ofta byggd yta, gärna inklusive gemensamma utrymmen och terrasser. Uppgiften är inte kontrollerad av någon myndighet.
Nota simple (fastighetsregistret)
Utdraget från Registro de la Propiedad visar den yta som är inskriven i registret, ofta från när huset byggdes eller senast såldes. Har bostaden byggts om, eller har en terrass glasats in, står det sällan med här om ägaren inte har registrerat ändringen. Läs mer om vad nota simple och advokaten kontrollerar i Advokat vid bostadsköp i Spanien – vad ingår egentligen?
Catastro (fastighetstaxeringen)
Catastro är skatteverkets register och ligger till grund för fastighetsskatten (IBI). Uppgifterna är offentliga och kan kontrolleras gratis på nätet via Sede Electrónica del Catastro. Här anges ofta byggd yta inklusive gemensamma utrymmen, och täckta terrasser räknas normalt till hälften av sin yta.
Därför kan samma lägenhet ha tre olika kvadratmetersiffror, utan att någon av dem är fel i sig.
Varför skiljer sig siffrorna åt?
De vanligaste orsakerna vi ser vid våra besiktningar på Solkusten, från Fuengirola till Marbella och Estepona:
- Olika mätsätt. Ett register anger användbar yta, ett annat byggd yta med gemensamma utrymmen.
- Ombyggnader som aldrig registrerats. Inglasade terrasser, utbyggda rum och sammanslagna ytor finns i verkligheten men inte i papperen. Det är särskilt vanligt i äldre villor och radhus, något vi tar upp i Bostäder i Marbella: Nueva Andalucía, Golden Mile och San Pedro.
- Gamla eller felaktiga uppgifter. Registren uppdateras inte automatiskt, och fel kan ligga kvar i årtionden.
Vad det betyder för dig som köpare
Skillnaden i kvadratmeter är inte bara en siffra på papperet. Den påverkar hela affären.
- Du kan betala för mycket. Ett exempel: en lägenhet för 380 000 euro som annonseras som 100 kvadratmeter kostar 3 800 euro per kvadrat. Om den användbara ytan är 80 kvadratmeter är priset i praktiken 4 750 euro per kvadrat. Det är en skillnad som borde märkas i förhandlingen.
- Banken kan värdera lägre. Om du tar lån i Spanien värderar banken bostaden utifrån registrerade uppgifter. Oregistrerade ytor räknas sällan med, och lånet kan bli lägre än du räknat med.
- Oregistrerade ytor blir ditt problem. En inglasad terrass eller tillbyggnad som saknar tillstånd och registrering följer med bostaden. Det kan ge problem när du själv ska sälja, och i värsta fall krav på att återställa.
Kvadratmeterverifiering med lasermätning
Vid en kvadratmeterverifiering mäter vi bostaden med laser, rum för rum, och jämför resultatet med uppgifterna i registren. Du får ett tydligt underlag som visar faktisk användbar yta, var avvikelserna finns och vilka delar som eventuellt inte är registrerade.
Underlaget kan du använda i förhandlingen med säljaren och skicka vidare till din advokat. Tjänsten kostar från 200 € och kan beställas som tillägg till en besiktning.
Vanliga frågor om boyta i Spanien
Vad är skillnaden mellan metros útiles och metros construidos? Metros útiles är den golvyta du kan gå på inne i bostaden. Metros construidos inkluderar även väggar och ibland andel av gemensamma utrymmen, och är därför alltid större.
Vilken yta står i nota simple? Det varierar. Nota simple visar den yta som är inskriven i fastighetsregistret, och det kan vara antingen användbar eller byggd yta. Ombyggnader som inte har registrerats syns inte.
Hur kollar jag kvadratmetrarna i catastro? Sök på adressen eller referencia catastral på Sede Electrónica del Catastro. Uppgifterna är offentliga och gratis.
Räknas terrassen in i boytan? Det beror på källan. I catastro räknas täckta terrasser normalt till hälften av sin yta. I annonser räknas de ofta in helt. En inglasad terrass räknas bara som boyta om den är registrerad.
Kan man förhandla om priset om kvadratmetrarna inte stämmer? Ja. En dokumenterad mätning som visar en mindre yta än annonserat är ett starkt argument i förhandlingen, särskilt innan handpenningen (arras) är betald.